Tweet
Mình vừa bán một căn nhà, mua cũng được 8 năm rồi. Tuy có lời gấp mấy lần giá mình bỏ ra mua nhưng phạm phải một lổi lầm lớn nên bị bớt lời cả 100,000 USD. Chán Mớ Đời
Cách đây 8 năm, ông Steve, một chuyên gia về địa ốc, mua cho mình rất nhiều căn nhà rẻ trong thời gian khủng hoảng tài chánh năm 2008: chỉ có 25,000 hay 50,000 USD/ căn nhà trong khi đập ra xây lại thì tốn độ 150,000 USD. Mấy căn nhà này ở vùng xa xôi, cách nhà mình cả tiếng lái xe. Nay mình muốn bán để mua mấy căn gần nhà cho tiện quản lý, khỏi phải đi xa.
Một hôm, ông ta gọi, nói muốn bán nhà của ông ta đang ở cho mình. Mình kêu, mụ vợ tôi không cho mua nhà nữa. Mụ vợ kêu, đủ rồi, để tiền mụ đi mua sắm bú-xua-la-mua. Mỗi cuối năm, mụ vợ thấy có dư chút tiền nên tính mua cái này, mua cái nọ thì bổng nhiên số tiền lại bay mất, vì mình tìm được một căn nhà rẻ, mua cho thuê nên mụ hăm mụ đe. Cấm không cho mua nữa. Từ đó, mình mua theo dạng "Land Trust" nên không cần mụ ký nữa nên khỏi cần phải năn nỉ mụ. Mua xong, hỏi muốn đi xem thì chở đi xem. Xong om
Ông Steve kêu, tui muốn bán căn nhà của tui cho ông. Mình thì chỉ có mê nhà, ngoài ra chả có cái gì mình thích cả trên cái xứ tư bản dẫy chết, phồn vinh giả tạo này. Có bà nào không quen biết, nói với mình hôm trước, khi đang đi dã ngoại với đồng chí gái, muốn bán 2 căn nhà gần trường Đại học USC, hôm nay sẽ mò với thằng con lên xem. Hôm nay, hẹn gặp bà chủ nhà để xem thương lượng có thể mua lại theo kiểu bà ta cho vay lại, được hay không.
Mình mò lại xem nhà ông ta. Ông ta kêu là bị Sở thuế đánh te tua nên không bán nhà được, vì bán thì Sở thuế sẽ vớt tiền của ông ta. Ở thì không được vì ông ta không có tiền để trả cho ngân hàng. Ông ta muốn bán lại cho mình với giá 50% thị trường. Ông ta thiếu tiền nhà của ngân hàng mấy tháng nay, sắp sửa bị xiết lấy nhà lại.
Chữ Tín rất quan trọng trong chuyện làm ăn. Ông ta thích mình vì ông ta chỉ cho mình căn nào, mình thích thì mua còn không thì mình nói ngay để cho ông ta kiếm khách hàng khác. Không làm mất thì giờ của ông. Lâu lâu, mình gọi điện thoại rủ đi ăn trưa, hỏi xem tình hình, kiểu nuôi ông ta và các tay địa ốc khác để dò biết tình hình nhà cửa địa phương ra sao. Dân chuyên về bất động sản, có cuộc sống 3 down 7 up vì khi bán được nhà thì có huê hồng, ăn xài thoải mái nhưng tháng nào không bán được thì đói. Do đó, khi nhà cửa xuống thì mình hay gọi mấy chuyên viên địa ốc, đi ăn. Tiệm loại rẻ tiền thôi. Do đó họ nhớ đến mình khi có deal nào mới.
Thằng con đi học Seminar về mua bán nhà cửa, gặp nhiều tên, nói là quen biết mình, rủ nó đi ăn. Khiến cho thằng con nghĩ bố nó cũng không có ngu như thiên hạ nói. Nó kêu, đám Mỹ khen bố nhiều lắm. Cho thấy trong giới đầu tư về địa ốc, tiếng đồn đi xa và nhanh hơn mình tưởng.
Người Mỹ gọi là "pocket listing". Khi chuyên gia địa ốc ký giấy tờ với chủ nhà để bán thì trên nguyên tắc họ phải bỏ lên Mutiple Listing Service (MLS). Mấy người này muốn ăn huê hồng 2 đầu nên họ để "pending" rồi gọi vòng vòng mấy khách hàng quen biết như mình. Người đầu tiên ông ta gọi là mình, cho địa chỉ nhà và mật mã để lấy chìa khoá vô nhà.
Mình nghe đến nhà bán, là bỏ hết tất cả đang làm, chạy đi xem liền, thích thì mình kêu ông ta mở escrow. Hôm kia, mình nói thằng con đi với bố lên thành phố West Covina để xem nhà. Hai cha con mới chạy lên Los Angeles xem qua 4 căn. Vừa chạy về Bolsa thì nhận email của một bà địa ốc, cho biết địa chỉ của một người bạn, mới qua đời, sắp bán. Mình kêu, để chạy lên xem. Thằng con mệt nói, để mai. Mình nói không. Chạy lên bây giờ. Mình kể, sẽ bị mất cái deal nếu đợi đến ngày mai.
Có tên quen, làm về địa ốc, cho mình mật mã để vào tài khoản MLS của hắn. Mình tìm ra được một căn nhà, chạy đi coi thấy rẻ nên kêu hắn, gọi cho chuyên viên địa ốc kia để làm thủ tục mua. Ông thần này chắc xỉn vào lúc 7:00 chiều. Kêu sáng mai làm, nay hay sáng mai "same shit". Sáng hôm sau, mình gọi cho tên chuyên viên địa ốc của chủ bán để hỏi thì tên này nói đã bán tối hôm qua lúc 11:00 đêm. Rút kinh nghiệm, là nếu good deal là mình đánh thức thiên hạ dậy để làm giấy tờ.
Mình xem nhà xong thì chạy lên thành phố, tìm kiếm tin tức về căn nhà và vùng này thuộc loại nào, rồi chuyển tiền sang escrow (tiền ký quỹ). Đóng hồ sơ sau 1 tuần. Không có khách hàng quen mua thì họ mới rút "pending" xuống để các chuyên gia địa ốc khác biết mà dẫn khách hàng đi xem.
Nhà trong khu vực này, độ 235,000, nay thì lên đến 480,000 USD. Ông ta bán cho mình $116,000. Ông ta còn thiếu nợ 36,000 USD, chỉ muốn lấy80,000 USD. Mình và ông ta ra bò ra ngân hàng, để xem ông ta thiếu bao nhiêu và trễ bao nhiêu tháng. Mình làm tài khoản để trả tiền mỗi tháng. Làm giấy tờ với ông ta là nợ 80,000 USD, sẽ trả lần lần mỗi năm là 10,000 USD với điều kiện là ông ta phải lo vụ trả tiền thuế. Ông ta nhờ luật sư đi thương lượng với Sở thuế để trả từ từ.
Ông ta giải thích là lúc nhà lên giá, kiếm tiền ngon lành nhưng lại mua đất rất nhiều để xoay qua bán lại. Lấy tiền đó để trả thuế. Đùng một cái hồi năm 2009, nhà cửa bị banh-ta-lông khiến cho ông ta ngọng. Bị ngân hàng xiết hết. Ông ta chỉ mình mấy miếng đất, có miếng ở trong khu sang lắm, chưa trả xong nợ, mà phải đóng tiền Home Of Association (HOA) 450 USD/ tháng nên mình không dám rờ. Có một mẫu đất khác trên đồi, xa xa thành phố.
Mình không biết làm gì với số tiền trong Self-directed Roth-IRA của mình nên mới thử thời vận, mua miếng đất này với giá 10,000 USD. Lỡ có mất thì cũng không lo lắm. Mình làm giấy tờ sang tên.
Mình có nhờ Title Insurance tìm kiếm xem ông ta có cái nợ nào khác ngoài ngân hàng Chase thì không thấy gì cả, nên không mua Bảo hiểm về sổ đỏ (Title insurance). Đi học về chuyện đầu tư thì họ nói mình phải mua cái bảo hiểm này. Mình mua nhà từ mấy người lớn tuổi thì họ không có vấn đề nên không mua.
Ông Steve sang tên nhà cho mình và miếng đất. Custodian của Roth-IRA của mình chuyển tiền 10,000 USD cho ông ta, và ông ta ký giấy tờ chuyển nhượng cho Roth-IRA của mình. Mình tiếp tục trả số nợ 36,000 USD, mỗi tháng là 957,25 USD, cho thuê được 1,800 USD/ tháng. 3 năm sau mình trả hết nợ của ngân hàng thì theo hợp đồng thì mình bắt đầu trả cho ông Steve. Ông ta đưa giấy tờ đã thương lượng với Sở thuế để được trả từ từ. Mình cũng trả cho ông ta 10,000 USD/ năm theo hợp đồng.
Đùng một cái, ông ta giới thiệu mình bà bạn gái, là chuyên gia địa ốc. Bà này giới thiệu mình mua 5 căn nhà với giá là 1,1 triệu, mà mình đang rao bán giá cao gấp mấy lần. Hi vọng 10 ngày nữa, người mua sẽ chồng tiền. Thêm cái vườn, nay có người trả mua để xây nhà với giá khủng.
Ông ta muốn xây lâu đài tình ái với bà bồ mới nên mua lại miếng đất. Mình bán lại giá 20,000 USD, xem như lời gấp đôi. Cấn vào tiền nợ của ông ta. Người thuê nhà trả cho mình tiền nhà, mình trả lại cho ông ta nên khoẻ đời. Từ 10,000 USD trong Roth-IRA, bán cho ông ta mình được 20,000 USD, rồi từ đó đến nay giá trị lên cao gấp 10 lần. Có tài khoản Self-directed Roth-IRA, mình có thể mua nhà, cho vay,…
Mình có cho bà Mỹ mượn 125,000 USD từ tài khoản này tháng 11 năm vừa rồi với 12% tiền lời. Mỗi tháng đóng 1,250 USD. Nay bà ta tái tài trợ được rồi, sẽ trả lại mình 125,000 USD và 10,000 USD tiền lời còn lại (8 tháng còn lại chưa trả). Luôn luôn, nên ghi câu này vào tờ giấy nợ là nếu họ trả trước thời hạn, sẽ không bị phạt và phải trả hoàn toàn số tiền lời còn thiếu lại. Bà ta mới trả có 4 tháng, còn 8 tháng tiền lời. Nếu mình không để câu này vào thì họ mượn tiền mình rồi chỉ trả có 1 tháng, sau đó là mình ngọng. Mấy đứa con mình đều mở trương mục Roth IRA này. Hôm trước bà Mỹ hỏi mượn tiền, mình hỏi thằng con có bao nhiêu tiền nhưng hơi ít. Đợi lần sau, mình cho nó cho mượn ké để nhồi thêm tiền lên.
Tại sao người mượn tiền lại chịu trả 12%? Lý do là bà ta cần tiền để mua một cơ sở UPS, lợi tức mỗi năm đến 300,000 USD. Họ cần liền để mua cho kịp lúc. Do đó luôn luôn cần làm một cái nợ HELOC là 250,000 USD. Mình xem xét thì họ có cái nợ 1,5 triệu cho căn nhà trị giá 3 triệu đồng mà không có HELOC. Nếu có HELOC thì họ có thể mượn ngay nộp ngay, còn mượn tiền ngân hàng thì làm thủ tục giấy tờ khá lâu lắc. Mình thì xem nợ nần của bà ta xong thì chuyển ngân cho bà ta ngay. Ai có HELOC, trả tiền lời có 4-5% mà cho vay lấy 12% thì cũng nên làm, ăn ké 6-8% tiền lời trên "equity" của mình thay vì để nằm yên nghỉ như mọi ngày.
Bác nào có HELOC, kiếm mấy người thiếu nợ ngân hàng. Hỏi họ có ai cần tiền gấp trong 1 năm. Cho mượn. Để lấy tiền lời của HELOC của mình thay vì để yên như "công chúa ngủ trong rừng xanh". Phải thế chân căn nhà của họ và chỉ cho mượn ngắn hạn, tối đa là 1 năm.
Nhà Cali lên giá như điên, nên mấy căn nhà ở xứ khỉ ho cò gáy của mình cũng lên như điên, vì vậy mình bán để mua lại mấy căn khác ở gần nhà cho tiện việc quản lý vì đang dạy nghề cho thằng con, để nó lo cho mình sau này và dạy nó mua bán nhà. Hôm nay mình dẫn nó đi xem nhà bà Mỹ nào ở đâu đó, kêu có người giới thiệu mình để bán nhà.
Mình bán được 3 căn, mua 6 căn gần nhà thì căn nhà của ông Steve có người mua nhưng bị khựng mất 2 tháng. Lý do là mình không mua bảo hiểm sổ đỏ (Title insurance). Ở Mỹ khi mình mượn tiền, có 2 loại "secured loan" và "unsecured loan". Loại "secured" là chỉ được bảo chứng vào căn nhà (nếu mua nhà), vào xe (nếu mua xe). Nếu người mượn không trả tiền thì ngân hàng chỉ có quyền tịch thâu căn nhà hay chiếc xe. Còn loại "unsecured" là mấy cái nợ khơi khơi như thẻ tín dụng, …rất nguy hiểm vì họ có thể cấn tiền bảo chứng vào các tài sản của mình một lúc.
Điển hình là khi mình mua cái vườn, tên làm vườn bán lại cho mình, hắn có mượn ai 25,000 USD nên escrow bắt ông ta phải trả số tiền đó. Nghĩa là khi nhận được tiền của mình, thì escrow sẽ trích ra 25,000 USD để trả cho chủ nợ. Lý do là nếu không làm như vậy, thì chủ nợ có thể bỏ cái nợ vào cái vườn mình mua sau này.
Đó là trường hợp của ông Steve. Ông ta bán nhà cho mình, nhưng lại nợ của thiên hạ ở đâu. Họ mò trên mạng, biết ông ta có căn nhà này nhưng vì mình không mua bảo hiểm sổ đỏ nên họ cứ bương vào căn nhà mình mua trước khi họ bỏ vào cái nợ. Nếu có bảo hiểm thì xong ngay vì họ có luật sư, là được dẹp bỏ. Mình có thể thuê luật sư lo vụ này nhưng tốn tiền và thời gian mà nay nhà đang đứng, bắt đầu xuống giá. Thường thì 10 năm là dẹp bỏ vụ này nhưng nay mới có 8 năm.
Nay mình bán thì lòi ra cái nợ này và tiền nợ của Sở thuế vụ. Ông ta nợ một ngân hàng đâu 78,000 USD cộng thêm tiền lời độ 80,000 USD sau 9 năm. Xem như 160,000 USD, còn Sở thuế vụ thì kêu ông ta không đóng thuế trong vòng 3 năm qua, thế là thêm 22,000 USD nữa. Cái mất dạy là mình sử dụng công ty escrow của người mua. Thường thì mình mua thì luôn luôn dùng escrow của mình. Nay bán thì người mua đòi dùng escrow của họ vì họ là Flipper. Họ nói ai đó bán lại nên cần escrow rành vụ này. Escrow này kêu ngân hàng mà ông Steve nợ thì ngân hàng biết đang bán nên không thương lượng, chịu bớt tiền.
Mình nhờ luật sư của mình nhưng ngân hàng không chịu, phải thưa kiện, mất thời gian, không biết kéo dài bao lâu. Thêm nữa, mình không phải khách hàng của ngân hàng nên họ không muốn thương lượng nên phải kêu ông Steve thương lượng. Cuối cùng thương lượng thì họ bớt số tiền lời của 8 năm qua. Cuối cùng mình phải trả tổng cộng 100,000 USD. Mình thấy ông Steve, đã chỉ cho mình mua rất nhiều nhà rẻ như bèo, nay lên giá cao khá nhiều. Thôi thì để trả ơn ông ta, mình đồng ý trả mấy cái nợ này cho ông ta. Nên ký giấy tờ. Được cái là mình bán xong, kiếm thêm được 25,000 USD.
Lý do là thằng Flipper khi mua nhà của mình, flip lại cho thằng khác, được lời 25,000 USD. Trong khi chờ đợi mọi việc, vụ nợ ông Steve thì hai bên cãi nhau ra làm sao đó về một deal khác. Tên mua nhà liên lạc với mình, nói muốn mua thẳng với mình. Hạn định của escrow quá hạn 1 tháng nên có thể huỷ bỏ hợp đồng, mình bán thẳng cho hắn kiếm thêm 25,000 USD. Xong om.
Xem như không kiếm thêm 75,000 USD, nhưng bù lại ông ta đã giúp mình mua rất nhiều nhà mà nay giá lên như điên. Cách để cảm ơn ông ta.
Mình nói với thằng con là rút kinh nghiệm đau thương của bố, sau này, mua nhà dù người thân, cũng phải mua bảo hiểm sổ đỏ (Title insurance).
Dạo này tiền lời đã lêncao vì đánh nhau ở Ukraine, xăng dầu lên như điên nên nhà đang hạ giá từ từ, sẽ xuống cuối năm nay hay sang năm. Có tên quen chuyên thẩm định về địa ốc, cho biết là ngân hàng nhờ hắn thẩm định các căn nhà mà họ sắp xiết vì đại dịch, người thuê và người chủ không có tiền trả, nay kéo dài khá lâu nên ngân hàng sẽ làm thủ tục để kéo nhà.
Địa ốc không xuống cái rụp mà sẽ từ từ. Bán mà không có ai mua thì lâu ngày phải xuống giá và từ từ xuống thôi. Nếu mình để lâu thêm 1 năm thì cũng mất khoảng 75,000 USD. Thôi cho đi luôn, lấy tiền mua cái khác. Giá dầu lên như điên, lạm phát nữa. Thôi cho đi để lo việc khác. Chán Mớ Đời
Mình gặp nhiều cảnh ngộ của các chuyên viên địa ốc. Có nhiều người thành công, giàu to. Nhưng đa số là hay vướng cái nghiệp. Lúc nhà lên, họ thấy khách hàng mua rẻ rồi xoay qua bán lời ngon ơ nên cũng nhảy vào nhưng thường là do trễ chuyến đò nên bị mất sạch.
Điển hình là ông Steve, ông ta bán nhà hay mua cho khách hàng, thấy họ lời quá nên cũng ham hố nhảy vô. Ông ta thay vì đóng thuế, lấy tiền huê hồng bán nhà để mua nhà cửa đất đai, đợi vài tháng, sửa lại để bán kiếm lời. Nhưng đã trễ, năm 2008 vừa qua là nhà cửa bị banh-ta-lông. Không có tiền trả ngân hàng thì bị xiết, vợ chồng bỏ nhau vì đỗ lỗi cho nhau. Còn cứ ăn chắc mặc bền, cứ mua từ từ rồi cho thuê là chắc ăn. Mua bán thì lại phải đóng thuế tiền lời. Lỗ thì ngọng. Cho thuê thì người mướn nhà trả tiền ngân hàng cho mình.
Đi học đầu tư thì họ khuyên là khi nhà lên, thì bán mấy căn nhà hạng cá kèo, để đổi lấy nhà khá khá ở khu ngon hơn, để nâng cấp "portfolio". Mình đang làm vụ này. Hi vọng 10 ngày nữa người ta sẽ chồng tiền mua 5 mẫu đất của mình ở vùng Zone Opportunity. Mình sẽ bỏ ra 30% để mua một căn phố trị giá tương đương giá bán để khỏi đóng thuế, và mượn ngân hàng 70%. Còn dư tiền thì để dành, năm sau ra mua nhà cửa lại khi nhà xuống như lần trước. Kỳ này sẽ có thằng con cùng đồng hành.
Sau đó sẽ tính vụ cái vườn vì có người trả giá khủng. Mình xin họ thêm thời gian vì đang lo chuyện 5 mẫu đất, xong sẽ nói chuyện với họ. Dự định tiền bán cái vườn thì sẽ bỏ vô một cái quỹ để khỏi đóng thuế, và dùng d9r74 giúp từ thiện. Xong om
Sơn đen nhưng tâm hồn Sơn trong trắng, nhà Sơn nghèo giang nắng Sơn đen
Nguyễn Hoàng Sơn
Cách đây 8 năm, ông Steve, một chuyên gia về địa ốc, mua cho mình rất nhiều căn nhà rẻ trong thời gian khủng hoảng tài chánh năm 2008: chỉ có 25,000 hay 50,000 USD/ căn nhà trong khi đập ra xây lại thì tốn độ 150,000 USD. Mấy căn nhà này ở vùng xa xôi, cách nhà mình cả tiếng lái xe. Nay mình muốn bán để mua mấy căn gần nhà cho tiện quản lý, khỏi phải đi xa.
Một hôm, ông ta gọi, nói muốn bán nhà của ông ta đang ở cho mình. Mình kêu, mụ vợ tôi không cho mua nhà nữa. Mụ vợ kêu, đủ rồi, để tiền mụ đi mua sắm bú-xua-la-mua. Mỗi cuối năm, mụ vợ thấy có dư chút tiền nên tính mua cái này, mua cái nọ thì bổng nhiên số tiền lại bay mất, vì mình tìm được một căn nhà rẻ, mua cho thuê nên mụ hăm mụ đe. Cấm không cho mua nữa. Từ đó, mình mua theo dạng "Land Trust" nên không cần mụ ký nữa nên khỏi cần phải năn nỉ mụ. Mua xong, hỏi muốn đi xem thì chở đi xem. Xong om
Ông Steve kêu, tui muốn bán căn nhà của tui cho ông. Mình thì chỉ có mê nhà, ngoài ra chả có cái gì mình thích cả trên cái xứ tư bản dẫy chết, phồn vinh giả tạo này. Có bà nào không quen biết, nói với mình hôm trước, khi đang đi dã ngoại với đồng chí gái, muốn bán 2 căn nhà gần trường Đại học USC, hôm nay sẽ mò với thằng con lên xem. Hôm nay, hẹn gặp bà chủ nhà để xem thương lượng có thể mua lại theo kiểu bà ta cho vay lại, được hay không.
Mình mò lại xem nhà ông ta. Ông ta kêu là bị Sở thuế đánh te tua nên không bán nhà được, vì bán thì Sở thuế sẽ vớt tiền của ông ta. Ở thì không được vì ông ta không có tiền để trả cho ngân hàng. Ông ta muốn bán lại cho mình với giá 50% thị trường. Ông ta thiếu tiền nhà của ngân hàng mấy tháng nay, sắp sửa bị xiết lấy nhà lại.
Chữ Tín rất quan trọng trong chuyện làm ăn. Ông ta thích mình vì ông ta chỉ cho mình căn nào, mình thích thì mua còn không thì mình nói ngay để cho ông ta kiếm khách hàng khác. Không làm mất thì giờ của ông. Lâu lâu, mình gọi điện thoại rủ đi ăn trưa, hỏi xem tình hình, kiểu nuôi ông ta và các tay địa ốc khác để dò biết tình hình nhà cửa địa phương ra sao. Dân chuyên về bất động sản, có cuộc sống 3 down 7 up vì khi bán được nhà thì có huê hồng, ăn xài thoải mái nhưng tháng nào không bán được thì đói. Do đó, khi nhà cửa xuống thì mình hay gọi mấy chuyên viên địa ốc, đi ăn. Tiệm loại rẻ tiền thôi. Do đó họ nhớ đến mình khi có deal nào mới.
Thằng con đi học Seminar về mua bán nhà cửa, gặp nhiều tên, nói là quen biết mình, rủ nó đi ăn. Khiến cho thằng con nghĩ bố nó cũng không có ngu như thiên hạ nói. Nó kêu, đám Mỹ khen bố nhiều lắm. Cho thấy trong giới đầu tư về địa ốc, tiếng đồn đi xa và nhanh hơn mình tưởng.
Người Mỹ gọi là "pocket listing". Khi chuyên gia địa ốc ký giấy tờ với chủ nhà để bán thì trên nguyên tắc họ phải bỏ lên Mutiple Listing Service (MLS). Mấy người này muốn ăn huê hồng 2 đầu nên họ để "pending" rồi gọi vòng vòng mấy khách hàng quen biết như mình. Người đầu tiên ông ta gọi là mình, cho địa chỉ nhà và mật mã để lấy chìa khoá vô nhà.
Mình nghe đến nhà bán, là bỏ hết tất cả đang làm, chạy đi xem liền, thích thì mình kêu ông ta mở escrow. Hôm kia, mình nói thằng con đi với bố lên thành phố West Covina để xem nhà. Hai cha con mới chạy lên Los Angeles xem qua 4 căn. Vừa chạy về Bolsa thì nhận email của một bà địa ốc, cho biết địa chỉ của một người bạn, mới qua đời, sắp bán. Mình kêu, để chạy lên xem. Thằng con mệt nói, để mai. Mình nói không. Chạy lên bây giờ. Mình kể, sẽ bị mất cái deal nếu đợi đến ngày mai.
Có tên quen, làm về địa ốc, cho mình mật mã để vào tài khoản MLS của hắn. Mình tìm ra được một căn nhà, chạy đi coi thấy rẻ nên kêu hắn, gọi cho chuyên viên địa ốc kia để làm thủ tục mua. Ông thần này chắc xỉn vào lúc 7:00 chiều. Kêu sáng mai làm, nay hay sáng mai "same shit". Sáng hôm sau, mình gọi cho tên chuyên viên địa ốc của chủ bán để hỏi thì tên này nói đã bán tối hôm qua lúc 11:00 đêm. Rút kinh nghiệm, là nếu good deal là mình đánh thức thiên hạ dậy để làm giấy tờ.
Mình xem nhà xong thì chạy lên thành phố, tìm kiếm tin tức về căn nhà và vùng này thuộc loại nào, rồi chuyển tiền sang escrow (tiền ký quỹ). Đóng hồ sơ sau 1 tuần. Không có khách hàng quen mua thì họ mới rút "pending" xuống để các chuyên gia địa ốc khác biết mà dẫn khách hàng đi xem.
Nhà trong khu vực này, độ 235,000, nay thì lên đến 480,000 USD. Ông ta bán cho mình $116,000. Ông ta còn thiếu nợ 36,000 USD, chỉ muốn lấy80,000 USD. Mình và ông ta ra bò ra ngân hàng, để xem ông ta thiếu bao nhiêu và trễ bao nhiêu tháng. Mình làm tài khoản để trả tiền mỗi tháng. Làm giấy tờ với ông ta là nợ 80,000 USD, sẽ trả lần lần mỗi năm là 10,000 USD với điều kiện là ông ta phải lo vụ trả tiền thuế. Ông ta nhờ luật sư đi thương lượng với Sở thuế để trả từ từ.
Ông ta giải thích là lúc nhà lên giá, kiếm tiền ngon lành nhưng lại mua đất rất nhiều để xoay qua bán lại. Lấy tiền đó để trả thuế. Đùng một cái hồi năm 2009, nhà cửa bị banh-ta-lông khiến cho ông ta ngọng. Bị ngân hàng xiết hết. Ông ta chỉ mình mấy miếng đất, có miếng ở trong khu sang lắm, chưa trả xong nợ, mà phải đóng tiền Home Of Association (HOA) 450 USD/ tháng nên mình không dám rờ. Có một mẫu đất khác trên đồi, xa xa thành phố.
Mình không biết làm gì với số tiền trong Self-directed Roth-IRA của mình nên mới thử thời vận, mua miếng đất này với giá 10,000 USD. Lỡ có mất thì cũng không lo lắm. Mình làm giấy tờ sang tên.
Mình có nhờ Title Insurance tìm kiếm xem ông ta có cái nợ nào khác ngoài ngân hàng Chase thì không thấy gì cả, nên không mua Bảo hiểm về sổ đỏ (Title insurance). Đi học về chuyện đầu tư thì họ nói mình phải mua cái bảo hiểm này. Mình mua nhà từ mấy người lớn tuổi thì họ không có vấn đề nên không mua.
Ông Steve sang tên nhà cho mình và miếng đất. Custodian của Roth-IRA của mình chuyển tiền 10,000 USD cho ông ta, và ông ta ký giấy tờ chuyển nhượng cho Roth-IRA của mình. Mình tiếp tục trả số nợ 36,000 USD, mỗi tháng là 957,25 USD, cho thuê được 1,800 USD/ tháng. 3 năm sau mình trả hết nợ của ngân hàng thì theo hợp đồng thì mình bắt đầu trả cho ông Steve. Ông ta đưa giấy tờ đã thương lượng với Sở thuế để được trả từ từ. Mình cũng trả cho ông ta 10,000 USD/ năm theo hợp đồng.
Đùng một cái, ông ta giới thiệu mình bà bạn gái, là chuyên gia địa ốc. Bà này giới thiệu mình mua 5 căn nhà với giá là 1,1 triệu, mà mình đang rao bán giá cao gấp mấy lần. Hi vọng 10 ngày nữa, người mua sẽ chồng tiền. Thêm cái vườn, nay có người trả mua để xây nhà với giá khủng.
Ông ta muốn xây lâu đài tình ái với bà bồ mới nên mua lại miếng đất. Mình bán lại giá 20,000 USD, xem như lời gấp đôi. Cấn vào tiền nợ của ông ta. Người thuê nhà trả cho mình tiền nhà, mình trả lại cho ông ta nên khoẻ đời. Từ 10,000 USD trong Roth-IRA, bán cho ông ta mình được 20,000 USD, rồi từ đó đến nay giá trị lên cao gấp 10 lần. Có tài khoản Self-directed Roth-IRA, mình có thể mua nhà, cho vay,…
Mình có cho bà Mỹ mượn 125,000 USD từ tài khoản này tháng 11 năm vừa rồi với 12% tiền lời. Mỗi tháng đóng 1,250 USD. Nay bà ta tái tài trợ được rồi, sẽ trả lại mình 125,000 USD và 10,000 USD tiền lời còn lại (8 tháng còn lại chưa trả). Luôn luôn, nên ghi câu này vào tờ giấy nợ là nếu họ trả trước thời hạn, sẽ không bị phạt và phải trả hoàn toàn số tiền lời còn thiếu lại. Bà ta mới trả có 4 tháng, còn 8 tháng tiền lời. Nếu mình không để câu này vào thì họ mượn tiền mình rồi chỉ trả có 1 tháng, sau đó là mình ngọng. Mấy đứa con mình đều mở trương mục Roth IRA này. Hôm trước bà Mỹ hỏi mượn tiền, mình hỏi thằng con có bao nhiêu tiền nhưng hơi ít. Đợi lần sau, mình cho nó cho mượn ké để nhồi thêm tiền lên.
Tại sao người mượn tiền lại chịu trả 12%? Lý do là bà ta cần tiền để mua một cơ sở UPS, lợi tức mỗi năm đến 300,000 USD. Họ cần liền để mua cho kịp lúc. Do đó luôn luôn cần làm một cái nợ HELOC là 250,000 USD. Mình xem xét thì họ có cái nợ 1,5 triệu cho căn nhà trị giá 3 triệu đồng mà không có HELOC. Nếu có HELOC thì họ có thể mượn ngay nộp ngay, còn mượn tiền ngân hàng thì làm thủ tục giấy tờ khá lâu lắc. Mình thì xem nợ nần của bà ta xong thì chuyển ngân cho bà ta ngay. Ai có HELOC, trả tiền lời có 4-5% mà cho vay lấy 12% thì cũng nên làm, ăn ké 6-8% tiền lời trên "equity" của mình thay vì để nằm yên nghỉ như mọi ngày.
Bác nào có HELOC, kiếm mấy người thiếu nợ ngân hàng. Hỏi họ có ai cần tiền gấp trong 1 năm. Cho mượn. Để lấy tiền lời của HELOC của mình thay vì để yên như "công chúa ngủ trong rừng xanh". Phải thế chân căn nhà của họ và chỉ cho mượn ngắn hạn, tối đa là 1 năm.
Nhà Cali lên giá như điên, nên mấy căn nhà ở xứ khỉ ho cò gáy của mình cũng lên như điên, vì vậy mình bán để mua lại mấy căn khác ở gần nhà cho tiện việc quản lý vì đang dạy nghề cho thằng con, để nó lo cho mình sau này và dạy nó mua bán nhà. Hôm nay mình dẫn nó đi xem nhà bà Mỹ nào ở đâu đó, kêu có người giới thiệu mình để bán nhà.
Mình bán được 3 căn, mua 6 căn gần nhà thì căn nhà của ông Steve có người mua nhưng bị khựng mất 2 tháng. Lý do là mình không mua bảo hiểm sổ đỏ (Title insurance). Ở Mỹ khi mình mượn tiền, có 2 loại "secured loan" và "unsecured loan". Loại "secured" là chỉ được bảo chứng vào căn nhà (nếu mua nhà), vào xe (nếu mua xe). Nếu người mượn không trả tiền thì ngân hàng chỉ có quyền tịch thâu căn nhà hay chiếc xe. Còn loại "unsecured" là mấy cái nợ khơi khơi như thẻ tín dụng, …rất nguy hiểm vì họ có thể cấn tiền bảo chứng vào các tài sản của mình một lúc.
Điển hình là khi mình mua cái vườn, tên làm vườn bán lại cho mình, hắn có mượn ai 25,000 USD nên escrow bắt ông ta phải trả số tiền đó. Nghĩa là khi nhận được tiền của mình, thì escrow sẽ trích ra 25,000 USD để trả cho chủ nợ. Lý do là nếu không làm như vậy, thì chủ nợ có thể bỏ cái nợ vào cái vườn mình mua sau này.
Đó là trường hợp của ông Steve. Ông ta bán nhà cho mình, nhưng lại nợ của thiên hạ ở đâu. Họ mò trên mạng, biết ông ta có căn nhà này nhưng vì mình không mua bảo hiểm sổ đỏ nên họ cứ bương vào căn nhà mình mua trước khi họ bỏ vào cái nợ. Nếu có bảo hiểm thì xong ngay vì họ có luật sư, là được dẹp bỏ. Mình có thể thuê luật sư lo vụ này nhưng tốn tiền và thời gian mà nay nhà đang đứng, bắt đầu xuống giá. Thường thì 10 năm là dẹp bỏ vụ này nhưng nay mới có 8 năm.
Nay mình bán thì lòi ra cái nợ này và tiền nợ của Sở thuế vụ. Ông ta nợ một ngân hàng đâu 78,000 USD cộng thêm tiền lời độ 80,000 USD sau 9 năm. Xem như 160,000 USD, còn Sở thuế vụ thì kêu ông ta không đóng thuế trong vòng 3 năm qua, thế là thêm 22,000 USD nữa. Cái mất dạy là mình sử dụng công ty escrow của người mua. Thường thì mình mua thì luôn luôn dùng escrow của mình. Nay bán thì người mua đòi dùng escrow của họ vì họ là Flipper. Họ nói ai đó bán lại nên cần escrow rành vụ này. Escrow này kêu ngân hàng mà ông Steve nợ thì ngân hàng biết đang bán nên không thương lượng, chịu bớt tiền.
Mình nhờ luật sư của mình nhưng ngân hàng không chịu, phải thưa kiện, mất thời gian, không biết kéo dài bao lâu. Thêm nữa, mình không phải khách hàng của ngân hàng nên họ không muốn thương lượng nên phải kêu ông Steve thương lượng. Cuối cùng thương lượng thì họ bớt số tiền lời của 8 năm qua. Cuối cùng mình phải trả tổng cộng 100,000 USD. Mình thấy ông Steve, đã chỉ cho mình mua rất nhiều nhà rẻ như bèo, nay lên giá cao khá nhiều. Thôi thì để trả ơn ông ta, mình đồng ý trả mấy cái nợ này cho ông ta. Nên ký giấy tờ. Được cái là mình bán xong, kiếm thêm được 25,000 USD.
Lý do là thằng Flipper khi mua nhà của mình, flip lại cho thằng khác, được lời 25,000 USD. Trong khi chờ đợi mọi việc, vụ nợ ông Steve thì hai bên cãi nhau ra làm sao đó về một deal khác. Tên mua nhà liên lạc với mình, nói muốn mua thẳng với mình. Hạn định của escrow quá hạn 1 tháng nên có thể huỷ bỏ hợp đồng, mình bán thẳng cho hắn kiếm thêm 25,000 USD. Xong om.
Xem như không kiếm thêm 75,000 USD, nhưng bù lại ông ta đã giúp mình mua rất nhiều nhà mà nay giá lên như điên. Cách để cảm ơn ông ta.
Mình nói với thằng con là rút kinh nghiệm đau thương của bố, sau này, mua nhà dù người thân, cũng phải mua bảo hiểm sổ đỏ (Title insurance).
Dạo này tiền lời đã lêncao vì đánh nhau ở Ukraine, xăng dầu lên như điên nên nhà đang hạ giá từ từ, sẽ xuống cuối năm nay hay sang năm. Có tên quen chuyên thẩm định về địa ốc, cho biết là ngân hàng nhờ hắn thẩm định các căn nhà mà họ sắp xiết vì đại dịch, người thuê và người chủ không có tiền trả, nay kéo dài khá lâu nên ngân hàng sẽ làm thủ tục để kéo nhà.
Địa ốc không xuống cái rụp mà sẽ từ từ. Bán mà không có ai mua thì lâu ngày phải xuống giá và từ từ xuống thôi. Nếu mình để lâu thêm 1 năm thì cũng mất khoảng 75,000 USD. Thôi cho đi luôn, lấy tiền mua cái khác. Giá dầu lên như điên, lạm phát nữa. Thôi cho đi để lo việc khác. Chán Mớ Đời
Mình gặp nhiều cảnh ngộ của các chuyên viên địa ốc. Có nhiều người thành công, giàu to. Nhưng đa số là hay vướng cái nghiệp. Lúc nhà lên, họ thấy khách hàng mua rẻ rồi xoay qua bán lời ngon ơ nên cũng nhảy vào nhưng thường là do trễ chuyến đò nên bị mất sạch.
Điển hình là ông Steve, ông ta bán nhà hay mua cho khách hàng, thấy họ lời quá nên cũng ham hố nhảy vô. Ông ta thay vì đóng thuế, lấy tiền huê hồng bán nhà để mua nhà cửa đất đai, đợi vài tháng, sửa lại để bán kiếm lời. Nhưng đã trễ, năm 2008 vừa qua là nhà cửa bị banh-ta-lông. Không có tiền trả ngân hàng thì bị xiết, vợ chồng bỏ nhau vì đỗ lỗi cho nhau. Còn cứ ăn chắc mặc bền, cứ mua từ từ rồi cho thuê là chắc ăn. Mua bán thì lại phải đóng thuế tiền lời. Lỗ thì ngọng. Cho thuê thì người mướn nhà trả tiền ngân hàng cho mình.
Đi học đầu tư thì họ khuyên là khi nhà lên, thì bán mấy căn nhà hạng cá kèo, để đổi lấy nhà khá khá ở khu ngon hơn, để nâng cấp "portfolio". Mình đang làm vụ này. Hi vọng 10 ngày nữa người ta sẽ chồng tiền mua 5 mẫu đất của mình ở vùng Zone Opportunity. Mình sẽ bỏ ra 30% để mua một căn phố trị giá tương đương giá bán để khỏi đóng thuế, và mượn ngân hàng 70%. Còn dư tiền thì để dành, năm sau ra mua nhà cửa lại khi nhà xuống như lần trước. Kỳ này sẽ có thằng con cùng đồng hành.
Sau đó sẽ tính vụ cái vườn vì có người trả giá khủng. Mình xin họ thêm thời gian vì đang lo chuyện 5 mẫu đất, xong sẽ nói chuyện với họ. Dự định tiền bán cái vườn thì sẽ bỏ vô một cái quỹ để khỏi đóng thuế, và dùng d9r74 giúp từ thiện. Xong om
Sơn đen nhưng tâm hồn Sơn trong trắng, nhà Sơn nghèo giang nắng Sơn đen
Nguyễn Hoàng Sơn
Attached Files